EL CREDITO

La involución del mercado inmobiliario, es decir, construcción, compra, venta de propiedades inmuebles ha decrecido muy por encima de todos los porcentajes registrados en los últimos nueve años. Por consiguiente esta situación se refleja en el otorgamiento de créditos hipotecarios que como es lógico vienen mostrando una franca desaceleración en los últimos meses, ante la disminución de la actividad inmobiliaria, pero especialmente por la imposibilidad de comprar dólares con los pesos provenientes de ese tipo de financiamiento. El mes pasado, por ejemplo, el stock aumentó sólo $391 millones, lo que representó una caída de casi el 39% respecto del otorgamiento del mes anterior. La caída es aún más significativa si se la compara con la expansión del crédito hipotecario que se observaba en 2011. En el último trimestre del año pasado, por ejemplo, el otorgamiento promedio se había ubicado en $950 millones mensuales. Esto significa que ahora el volumen que se mueve apenas supera la tercera parte. El stock de préstamos hipotecarios otorgados por los bancos suma un total de $30.764 millones, según la última información divulgada por el Banco Central. Representa menos del 2% del PBI, uno de los ratios más bajos del mundo. El incremento mensual de la línea hipotecaria llegó al 1,4% el último mes, cuando el stock de préstamos creció mucho más, un 3,3%. Se estima que la reducción será aún más pronunciada en los próximos meses.

Sucede que quienes tenían preaprobada su carpeta ya no pueden sacar el préstamo en dólares ni al tipo de cambio oficial, por las disposiciones oficiales que impiden que las operaciones inmobiliarias se realicen en esa moneda. Una vez que se terminen de modificar esas carpetas, siempre contando con que el cliente así desee, entonces se supone que la reducción será mucho más pronunciada. Son pocas las operaciones de compra de inmuebles que se cierran en pesos, por lo que bajaría el interés de los que precisan un préstamo para comprar su primera vivienda. Una de las medidas adoptadas por el BCRA la entidad que preside Mercedes Marcó del Pont fue, justamente, impedir que se compren dólares al tipo de cambio oficial aplicando un préstamo hipotecario. La explicación que dieron en la institución fue la existencia de una situación inequitativa, “Los que tienen que comprar una casa en efectivo no pueden comprar dólares, pero sí estaban en condiciones de hacerlo los que acceden a un crédito hipotecario”. La caída superior al 70% que se observa en el mercado inmobiliario está en línea con las dificultades para cerrar operaciones en dólares. El vendedor quiere cobrar en divisas, pero el comprador se resiste a pagar en moneda dura, ante la imposibilidad de acceder al mercado cambiario oficial. Y si optan por comprar dólares en el paralelo, tienen que pagar una cotización de $6,25 en vez de $4,60, por lo que la transacción se encarece más de un 30%.

El rubro que más aumentó es el descuento de documentos, a un ritmo del 6,4%. El Banco Ciudad es el más activo en este tipo de financiamiento, ya que ofrece tasa fija a 20 años. Sin embargo, en caso de que finalmente prospere el proyecto que le quita los depósitos judiciales, una de las principales consecuencias sería la eliminación de la tasa fija por la variable. Otros bancos públicos también son activos en el otorgamiento de préstamos hipotecarios, como el Nación o el Provincia, pero con niveles mucho más bajos que los de la entidad porteña. Los privados, en cambio, se dedican sobre todo a líneas personales, pero la falta de fondeo a largo plazo les impide otorgar financiamiento para la compra de inmuebles. Este bajo dinamismo en las líneas hipotecarias llevó al Gobierno a anunciar la línea Pro.Cre.Ar, que ofrece fondos frescos a través de la ANSES para quienes construyan viviendas. Hasta el momento se realizaron las dos primeras licitaciones de quienes buscan crédito para construir en sus propios terrenos, aunque no se aprobó ningún crédito. En lo que refiere a la aplicación de tierras fiscales para los que no tienen terreno propio, la situación está aún peor ya que en muchos casos están ocupadas o requieren más trámites para afectarlas a la construcción de viviendas.